Le CCMI : un contrat très encadré
Le contrat de construction de maison individuelle, régi par la loi du 19 décembre 1990 et les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, s'applique lorsqu'un constructeur se charge de l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, sur un terrain appartenant au maître d'ouvrage. Deux variantes : avec fourniture de plan, la plus protectrice, et sans fourniture de plan.
Mentions obligatoires et protections
- Prix global forfaitaire et définitif, avec conditions de révision strictement encadrées.
- Délai d'exécution et pénalités de retard d'un montant minimal réglementé.
- Notice descriptive normalisée et plans annexés.
- Conditions suspensives : obtention du prêt, du permis, de l'assurance dommages-ouvrage, du terrain.
- Garantie de livraison à prix et délais convenus délivrée par un établissement financier — pièce maîtresse du dispositif.
- Échéancier de paiement plafonné par la loi, du démarrage à la remise des clés.
- Délai de rétractation de dix jours au profit du maître d'ouvrage à compter de la réception du contrat notifié par lettre recommandée (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il ne s'agit pas d'un « délai de réflexion », notion qui vise l'hypothèse où l'acte ne peut être signé avant l'expiration du délai : les deux régimes ne se confondent pas.
La garantie de livraison, protection décisive
Si le constructeur défaille, le garant prend en charge l'achèvement de la maison au prix convenu, le paiement des pénalités de retard et le surcoût éventuel. Sans cette garantie, le contrat est irrégulier. Elle doit être vérifiée dans son texte : identité du garant, montant, date d'effet, ouvrage visé.
La VEFA : acheter un ouvrage à construire
Dans la vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes au fur et à mesure de leur édification, et paie selon un échéancier dont les plafonds sont fixés par la loi : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde de 5 % étant exigible à la livraison mais consignable en cas de réserves ou de contestation de la conformité. Le vendeur doit fournir une garantie financière d'achèvement (GFA) ou de remboursement.
Garanties de l'acquéreur en VEFA
- Garantie des vices apparents : le vendeur n'est déchargé des vices apparents qu'à compter de la réception des travaux ou, au plus tôt, un mois après la prise de possession par l'acquéreur (article 1642-1 du Code civil). L'action doit ensuite être intentée dans l'année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé (article 1648, alinéa 2). Deux délais, donc, et non un seul : un mois pour dénoncer utilement, puis un an pour agir.
- Garantie de parfait achèvement d'un an à compter de la réception par le vendeur.
- Garantie de bon fonctionnement de deux ans.
- Garantie décennale de dix ans, le promoteur étant tenu comme constructeur.
- Bénéfice de la dommages-ouvrage souscrite par le vendeur, transmise avec le bien.
Revente dans les dix ans : le réflexe notarial
Lors de la revente d'un bien de moins de dix ans, le notaire réclame l'attestation de dommages-ouvrage, le PV de réception et les attestations décennales des intervenants. Un dossier incomplet fait perdre du temps, expose le vendeur à une garantie personnelle sur les désordres, et peut faire échouer le financement de l'acquéreur. C'est la raison la plus concrète de constituer proprement le dossier dès l'origine.