Le fondement : l'article L. 243-2
Lorsqu'un ouvrage est vendu dans les dix ans qui suivent sa réception, l'article L. 243-2 du Code des assurances impose que la mention de l'existence ou de l'absence des assurances de dommages obligatoires figure dans le corps de l'acte ou en annexe ; l'attestation d'assurance, elle, est annexée à l'acte. Le texte vise l'ensemble des actes transférant la propriété ou la jouissance du bien, à l'exception des baux à loyer. Concrètement, le notaire réclame l'attestation d'assurance dommages-ouvrage. Il ne s'agit pas d'une formalité de confort : la mention engage le vendeur sur son exactitude.
Attestation provisoire ou définitive : la distinction qui bloque les ventes
L'attestation émise à la souscription atteste que la police existe. Elle ne suffit pas toujours : dans de nombreux contrats, la garantie n'est définitivement acquise qu'une fois le dossier de fin de chantier remis à l'assureur, qui émet alors une attestation définitive mentionnant la date de réception. C'est cette pièce que réclament les notaires les plus rigoureux et la plupart des banques, parce qu'elle seule fait apparaître le point de départ des dix ans.
Ce que le notaire vérifie ligne à ligne
- L'identité du souscripteur et sa correspondance avec le vendeur ou son auteur.
- L'adresse exacte de l'ouvrage assuré, y compris les références cadastrales.
- La nature des travaux garantis : construction neuve, extension, rénovation — une DO souscrite pour une extension ne couvre pas la maison d'origine.
- La date de réception mentionnée, qui détermine la fin de la période décennale.
- Le montant garanti et l'éventuelle mention d'une extension aux dommages aux existants.
- L'absence de suspension de garantie pour non-paiement de prime.
Que faire quand l'attestation définitive manque
- Solliciter l'assureur DO en fournissant le dossier de fin de chantier : PV de réception, PV de levée des réserves, arrêté définitif des comptes, rapport final du contrôleur technique le cas échéant.
- Si le dossier n'a jamais été clôturé, le reconstituer : c'est la situation la plus fréquente, et celle qui retarde les ventes de plusieurs semaines.
- Si la police a été souscrite par un promoteur ou un constructeur, s'adresser à lui : la garantie est attachée à l'ouvrage et se transmet aux propriétaires successifs.
- En dernier recours, faire mentionner à l'acte l'absence de production de l'attestation et en tirer les conséquences dans la négociation.
La garantie suit l'ouvrage, pas le propriétaire
Point souvent mal compris des vendeurs comme des acquéreurs : la DO est une assurance de chose attachée à l'ouvrage. L'acquéreur devient bénéficiaire de plein droit pour la durée restante, sans avenant ni transfert à demander. C'est précisément ce qui donne sa valeur commerciale à l'attestation : elle transmet à l'acheteur un préfinancement de réparation pour les années qui restent.
L'anticipation, seule méthode qui fonctionne
L'attestation définitive s'obtient facilement à la clôture du chantier, quand les entreprises répondent encore et que le maître d'œuvre est mobilisé. Elle devient laborieuse cinq ans plus tard, lorsqu'il faut retrouver un PV de réception dans des archives dispersées. Constituer et clôturer le dossier dès la réception n'est pas une précaution administrative : c'est ce qui rendra le bien vendable sans friction.