L'obligation, et à qui elle s'impose
L'article L. 242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des désordres de nature décennale. L'obligation pèse donc sur le maître d'ouvrage, y compris le particulier qui fait construire sa maison.
La sanction pénale, et l'exception qui la neutralise souvent
L'article L. 243-3 punit le défaut de souscription de six mois d'emprisonnement et de 75 000 euros d'amende, ou de l'une de ces deux peines seulement. Mais l'alinéa suivant écarte expressément cette sanction pour la personne physique qui construit un logement destiné à son occupation personnelle, ou à celle de son conjoint, de ses ascendants, de ses descendants ou de ceux de son conjoint.
Deux conséquences pratiques. D'abord, l'obligation de souscrire subsiste malgré l'exception : ce n'est pas une dispense, c'est une immunité pénale. Ensuite, l'exception tombe dès que le bien est construit pour être loué, vendu ou occupé par un tiers — ce qui vise notamment les opérations de SCI de rapport et les investisseurs particuliers.
Ce qui coûte vraiment cher : le sinistre
La DO est une assurance de préfinancement : elle indemnise sans rechercher de responsable, dans des délais encadrés — soixante jours pour la position sur la garantie, quatre-vingt-dix jours pour l'offre d'indemnité. Sans elle, le maître d'ouvrage doit identifier l'entreprise responsable, prouver l'imputabilité du désordre, financer une expertise, engager une procédure et attendre son issue. Entre un désordre structurel constaté et une réparation financée, l'écart se compte en mois avec une DO, en années sans.
S'y ajoute le risque d'insolvabilité : si l'entreprise a disparu et que son assureur décennal n'est plus identifiable, le maître d'ouvrage supporte la totalité du coût, alors que la DO aurait payé puis exercé son recours.
La revente : l'article L. 243-2, méconnu et redoutable
L'article L. 243-2 du Code des assurances impose d'annexer à tout acte transférant la propriété d'un ouvrage, pendant les dix ans suivant la réception, la mention de l'existence ou de l'absence des assurances obligatoires. Le notaire ne peut donc pas passer l'absence de DO sous silence : elle figure à l'acte et devient opposable à l'acquéreur.
- L'acquéreur, informé, négocie le prix à la baisse ou renonce.
- La banque de l'acquéreur peut refuser le financement d'un bien dépourvu de DO dans la période décennale.
- Le vendeur reste exposé à la garantie des vices cachés, sans assurance derrière lui.
- Une clause d'exonération de garantie est inopérante à l'égard du vendeur professionnel, et fragile pour le particulier lorsqu'il connaissait le vice.
Peut-on encore régulariser ?
Après l'ouverture du chantier, la souscription devient difficile mais n'est pas systématiquement impossible : certains assureurs acceptent une souscription tardive avant réception, moyennant une visite de risque, un audit technique de l'existant réalisé et une majoration. Après réception, l'offre relève de polices spécifiques, rares et coûteuses. Dans tous les cas, un désordre déjà connu ou déjà manifesté ne peut pas être garanti : l'aléa a disparu.
Le réflexe à retenir
L'absence de DO n'est pas d'abord un risque pénal — l'exception d'occupation personnelle le neutralise dans une grande partie des cas. C'est un risque patrimonial et de liquidité : un bien plus difficile à vendre, un financement acquéreur plus incertain, et un sinistre structurel intégralement à la charge du propriétaire pendant des années de procédure.